基准地价内涵为：估价基准日各均质区域在现状平均土地开发程度和平均容积率下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。地类按商服、住宅、工业、商务金融、医卫慈善、科教用地区分，各类用地的使用年期均为法定最高出让年限。本次徐州市市区商服、住宅、工业用地基准地价的表现形式为区段基准地价和级别基准地价，商务金融、医卫慈善、科教用地基准地价的表现形式为区段基准地价。

　　1、设定估价基准日：2017年1月1日。

　　2、设定平均土地开发程度和设定平均容积率。

　　3、设定土地使用年期：商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，商务金融用地40年，医卫慈善用地50年，科教用地50年。

　　二、2016年城市地价动态监测范围的确定

　　2016年，徐州市市区建成区面积255平方公里，《徐州市土地利用总体规划（2006-2020）》确定的中心城区规划范围为西至卧牛山煤矿，东含大黄山、大庙镇，南至连霍高速公路（不含铜山新区），北抵茅夹铁路、大运河的地域。本次以建成区为基础，土地利用总体规划确定的建设用地规模扩展边界为控制，适当考虑近期建设规划，最终确定了本次徐州市市区地价动态监测与基准地价更新的工作范围，即东至安然山、大庙站、南刘庄，南至市区与铜山区界线，西至卧牛山煤矿、322省道，北至京杭运河，涉及鼓楼区、泉山区、云龙区、经济开发区等，区域总面积345平方公里。

　　其中，2016年度商服用地地价动态监测与基准地价更新工作范围，主要分布在淮海路商业街、建国东路商业街和中山路商业街、彭城路商业街、民主路商业街、复兴路商业街等“两横四纵”商业街骨架辐射的区域，和戏马台步行街、开明街、大同街、富国街-河清路、黄楼商业街、楚王陵奇石街、黄河南路等商业街辐射的区域，以及新城区、徐州高铁商务区、云龙万达广场等区域，地价区段总面积约15.90平方公里；住宅用地地价监测与基准地价更新范围，主要由老城区、云龙湖风景区周边、二环北路、三环南路、徐州经济开发区、金山桥片区、九里山片区、城北工业园区以及新城区、徐州高铁商务区、总部经济园等若干居住组团构成，其分布的区域在空间上较为集中、连片，住宅用地地价区段总面积约274.30平方公里；工业用地地价监测与基准地价更新范围主要由若干工业集聚区域构成，主要包括城北工业区、下淀工业片区、徐州经济开发区和拾屯镇工业区，以及城东大黄山工业区、大庙工业区和新城区现代生活物流产业园，工业用地地价区段总面积约为148.13平方公里。

　　商务金融用地、医卫慈善用地、科教用地基准地价评估范围大体相似，主要包含市中心、城东、开发区和新城区等，区段界线一般沿明显的现状地物。

　　三、商服、住宅、工业用地级别基准地价的确定

　　在划分土地级别后，采用面积加权平均法测算出徐州市市区商服、住宅及工业用地级别基准地价。

　　表1徐州市市区商服用地级别基准地价表

　　表2徐州市市区住宅用地级别基准地价表

　　表3徐州市市区工业用地级别基准地价表

　　四、商务金融、医卫慈善、科教用地区段基准地价的确定

　　表4商务金融用地地价区段基准地价表

　　表5医卫慈善用地地价区段基准地价表

　　注：“七通”指红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气、通暖，“六通”指红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气。“一平”指宗地红线内场地平整。

　　基准地价为估价基准日各均质区域在现状平均土地开发程度和平均容积率下，同一用途的完整土地使用权的平均价格，是在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商服、居住、工业、商务金融、医卫慈善、科教等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，基准地价是特定用途大面积区域的平均地价，其主要作用在于从宏观上把握地价水平和地价的空间分布规律。土地估价方法中的基准地价系数修正法仅仅是宗地估价的方法之一，并非宗地地价评估的唯一途径。

　　附件：复件 市政府关于2016年度市区基准地价更新成果的批复.pdf

　　附件：007徐州市市区住宅用地区段基准地价图(A3).jpg

　　附件：2016年度徐市区基准地价成果区段基准地价修正系数说明表.docx

　　附件：012徐州市市区金融办公用地区段基准地价图(A3).jpg

　　附件：004徐州市市区商服用地区段基准地价图(A3).jpg

　　附件：010徐州市市区工业用地区段基准地价图(A3).jpg

　　附件：013徐州市市区医卫慈善用地区段基准地价图（A3）.jpg

　　附件：014徐州市市区科教用地区段基准地价图(A3).jpg

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