福州市仓山区创新“五大机制” 打造标准化园区

admin1年前 (2024-09-19)上海金山厂房出租出售招商70

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　　摘要：工业园区是壮大实体经济的重要平台、高质量发展的重要阵地。2019年以来，福州市仓山区创新“政府引导、企业主体”模式，探索“规划、规范、提升、示范、招商”工作方法，全力推动金山工业园区橘园片规范提升试点,在促进集约用地、提升土地利用效益，打造标准化园区、拓展都市型工业发展空间等方面积极探索，取得一定成效。

　　2019年以来，福州市仓山区创新“政府引导、企业主体”模式，探索“规划、规范、提升、示范、招商”工作方法，全力推动金山工业园区橘园片规范提升试点,在促进集约用地、提升土地利用效益，打造标准化园区、拓展都市型工业发展空间等方面积极探索，取得一定成效。目前，橘园片A地块即将完成主体封顶，预计明年3月竣工；D、C、E等地块也正加紧出让、提速动建，为全市工业园区转型升级、加快打造标准化园区提供样板示范。

　　一、创新规划机制，深化产城融合。一是创新提升理念。积极向上争取支持，编制金山工业园区橘园片《提升改造实施细则》《控制性详细规划》等，以“产城一体化”为目标，将产业规划与片区设计衔接融合，推动工业园区向产城一体化转变。二是优化空间布局。将创新型工业和普通工业分区布局，沿江沿路用于创新型工业，建设12幢建筑高度60至100米产业大楼，形成景观空间和通江视廊；其余地块用于普通工业，建筑高度控制在36米以内，结合绿化、水系等，塑造景观轴线。三是加强风貌管控。按照《福州市建筑风貌导则》要求，同步规划楼宇外立面、色调、高度，淡化工业园区色彩，确保与城区风貌相一致。通过规划建设的全面提升，有效破除城市与园区藩篱，促进园区与城市全面融合、无缝衔接、一体发展。

　　二、创新用地机制，引导集约用地。一是创新弹性容积率机制。明确片区总体容积率，具体地块根据企业实际灵活确定。比如，一般企业容积率约2.5，优质企业约3.0，创新型企业可达4.0。通过弹性容积率，促进工业建筑面积翻番，产值、税收也有望翻番。二是试行整合置换机制。企业通过向园区贡献10%的土地面积或12%至15%的新增建筑面积，抵扣增容地价款。比如，奥特帕斯作为福州市第一宗利用自有土地拆除重建提升改造的“工改工”项目，采取一次审批、分期实施，打造单位面积荷载1吨的7层标准化厂房。整体建成后，容积率由1.1增至3.0，建筑面积由2.8万平方米增至6.8万平方米，每平米达产税收300元，将建成一座集生产、加工、研发为一体的高端智能装备制造产业园。三是探索“租让结合”灵活供地机制。采取先租后让方式供给，企业竞得土地后，可先最长租用6年，在此期间，企业投资强度、产值税收等通过园区考核的，可转为协议出让。目前，福建同业已竞得东扩企业3#地块，成为全市“先租后让”首例。四是优化生产生活配套机制。优质产业、一般工业分别按不高于新增建筑面积30%、15%的比例布局生活服务、技术研发等用房，完善企业内部配套设施，但不可分割登记。通过提升改造，推动园区发展空间扩展和功能配套完善，实现“向空间要效益”。

　　三、创新转型机制，精准培育产业。一是产业导向更加精细。改变原先粗放式发展方式，坚持工业园区做工业，充分发挥主导产业的示范引领和辐射带动作用，明确片区以电子信息、人工智能等产业为主，加强产业链协同创新，打造更强创新力、更高附加值的产业链，促进工业集聚发展。二是效益标准更加严格。改造提升后，园区新增招商资源全部用于招引符合产业定位、亩均效益的上下游企业（首批共28.44万平方米），非“无污染、低能耗、高产值”的产业和企业不予准入。同时，引导非工业及低效企业腾退外迁。三是市场参与更加灵活。创新编制“升级版”标准厂房招商管理办法，由金山工业园区投资管理有限公司全面负责宣传、对接、招商等工作，通过政企一体联动，进一步深化主导产业强链补链工作。四是对接模式更加高效。采取“边建边招”，在园区改造过程中，带产业规划精准对接优质企业。目前已有28家电子商务、人工智能、软件、医药研发等领域的意向企业申请购买或租赁“升级版”标准厂房，预计年产值超过50亿元、税收超过1.5亿元。通过对存量资源的二次精准开发利用，实现腾笼换鸟、转型升级，增强园区综合承载力，提升区域产业吸纳力。

　　四、创新扶持机制，激发园区活力。一是创新征收补偿机制。制定“工业土地价+旧房补偿+适当奖励”征收补偿方案，进一步缩短征收周期、降低企业经营成本，留住原有优质企业，夯实园区产业基础。二是探索金融扶持机制。对国有建设用地使用权为抵押的创新型产业用地，以土地出让价约500万元/亩为评估价进行抵押贷款（原来银行多以工业用地基准地价约60万元/亩为评估价），缓解企业融资难题。三是完善财税分成激励机制。探索调整园区财税分成比例，从原先全额上缴调整为与区级财政五五分成，通过有效的政策设计安排，壮大园区财力，调动园区积极性，进一步强化标准化园区建设资金保障。

　　五、创新监管机制，强化过程管控。一是有效简政放权。搭建“互联网+政务+金融”一站式服务综合平台，对符合入园条件的工业企业做到“3小时发照”。简化环评、竣工验收等流程，将项目总评及施工图审、环评等转为前置服务，规划建设审批由90个工作日压缩至27个工作日，施工许可审批由法定15天压缩至2个工作日。橘园洲A地块从拿地到取得施工许可证仅用62天。二是完善考核制度。创新建立园区发展考核评价体系，突出土地集约使用、环境容量等绿色评价指标，对产值、税收等连续3年考核不达标的企业，依约解除土地合同或收回新增建筑面积，引导园区集约、高效、创新发展。三是健全监管制度。创新联动监管机制，完善工程建设、项目招商等标准化园区建设全过程监管，完善企业退出机制，确保园区健康良性运行。设立登记前，要求自主改造和新引进的企业，以监管协议形式约定投资强度、产值税收，明确监管要求和违约责任。改造过程中，强化入园流程管理，推动企业落实约定义务，禁止擅自转租、改变结构等行为。