经区政府第14次常务会议同意，现将《金山区盘活存量工业用地实施细则》印发给你们，请认真按照执行。

　　根据《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见》（沪府发〔2014〕14号）、《上海市加快推进具有全球影响力科技创新中心建设的规划土地政策实施办法》（沪府办〔2017〕69号）、《关于转发国土资源部发展改革委科技部工业和信息化部住房城乡建设部商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见的通知》（沪规土资地〔2015〕891号）及《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》（沪府办〔2016〕22号）等规定，为进一步提高我区土地节约集约的利用水平，规范我区存量工业用地的盘活利用，促进产业园区健康平稳发展，结合我区实际情况制定本实施细则。

　　本实施细则适用于我区规划工业区块（即“104区块”）和规划工业区块外、集中建设区内（即“195区域”）的，按《土地出让合同》约定履行到位的国有工业用地。

　　按照“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的基本策略，遵循统筹规划、提质增效、利益平衡、全生命周期管理的原则，充分挖掘存量工业用地资源，开展产业用地结构调整、能级提升和产业用地按规划改变用途转型，提高土地利用质量和效益。

　　成立由区规划土地局与区经委双牵头的金山区盘活存量工业用地工作小组（以下简称“工作小组”），成员单位由区发展改革委、区科委、区住房保障房屋管理局、区财政局、区环保局、区绿化市容局、区税务局、区行政服务中心等部门及项目涉及的各镇（工业区）组成。

　　区规划土地局负责牵头组织、协调存量工业用地盘活试点工作，依法落实相关规划和土地管理政策，统筹按规划改变用途转型盘活项目计划。

　　其他相关部门依法在各自职责范围内，支持园区做好相应的服务、协调、管理工作。

　　各镇（工业区）是存量工业用地盘活工作的责任主体，负责存量工业用地的使用管理、绩效考核，协调推进具体项目的实施。

　　对我区现有存量工业用地，应当建立健全机制，利用土地收回重新出让、节余土地按规划分割后公开转让或收储、存量工业用地按规划提高容积率、划拨工业用地转为出让工业用地、调整主体开发利用、产业类工业用地调整为标准厂房类工业用地、零星转型等方式，进一步盘活利用我区存量工业用地，促进产业园区健康平稳发展。

　　（一）各镇（工业区）认定具有盘活价值的存量工业用地，经上报区政府同意后可采取协议收储方式进行盘活利用。重新收储完成后，由各镇（工业区）根据产业发展导向和年度出让计划，重新开展地块出让工作。各镇（工业区）与企业洽谈的收储价格，应由镇政府（工业区）集体决策，上报区政府常务会议审议后操作。

　　（二）因政府原因形成的闲置土地，根据《闲置土地处置办法》规定，经区规划土地局调查认定报区政府批准后解除出让合同，各镇（工业区）根据企业实际发生的财务成本和管理费用，给予适当的补偿。收回的土地由各镇（工业区）或区土地储备中心重新收储出让。土地再次出让后，各镇（工业区）支付的补偿费用经区财政局同意后可纳入土地开发成本。

　　（三）因企业自身原因形成的闲置土地，根据《闲置土地处置办法》，经区规划土地局调查认定报区政府批准后，无偿收回土地使用权，收回的土地由各镇（工业区）或区土地储备中心重新收储出让。

　　对通过出让方式并已合法取得房地产权证的产业项目类工业用地，在满足自身需要后节余并可以独立开发的土地，在土地分割转让或收储前，应由规划部门调整控制性详细规划，划定分割转让用地范围，确定相关用地的面积、容积率、建筑密度、建筑高度等规划参数后，再进行分割转让或收储。

　　规划土地用途未发生改变的，经工作小组审核同意后，可分割转让给园区开发主体或经认定的战略性新兴产业项目和高新技术产业化项目，制定项目“两图一表”和建筑规划设计方案，向市规划国土资源局土地交易市场提出申请，以带产业项目方式公开转让，纳入土地交易市场实施。转让后的土地年限为原土地使用权的剩余年期。完成转让后，受让人与原土地权利人签订土地使用权转让合同，并与区规划土地局签订土地全生命周期监管协议；原土地使用权人与区规划土地局签订《土地出让补充合同》，调整用地范围，落实土地全生命周期管理要求。原土地权利人、受让人凭土地出让合同、土地使用权转让合同和监管协议等，到区不动产登记机构办理登记。

　　对合法存量工业用地因发展需要按规划提高建筑容积率的，须经区经委会同区规划土地局等部门对存量土地利用情况进行综合评估，达到经济社会环境综合评估要求，并符合我区项目投资强度、产出绩效、节能、环保，本地就业等准入条件的，可以按规划提高建筑容积率，并落实规划明确的公共服务设施配建要求。如存量工业用地拟提高建筑容积率，与已批准控制性详细规划不符的，应对相关控制性详细规划进行调整。

　　土地使用权人依批准的建筑方案，按照市场评估价补缴土地出让价款，签订补充《土地出让合同》，《土地出让合同》中纳入全生命周期管理相关约定。

　　根据产业类型、科研能级和土地利用绩效等情况，可以按照一定比例收取土地出让价款，鼓励企业创新创业和产业转型升级，具体比例由区政府集体决策确定。

　　以划拨方式取得的存量工业用地，现状使用条件符合规划的，须经区经委会同规划土地等管理部门对土地利用情况进行综合评估，达到经济社会环境综合评估要求，并符合投资项目准入条件的，经区政府批准，可按照存量补地价方式办理划拨转出让手续，并按照规划要求退让道路、绿化等公共设施用地。

　　以划拨方式取得的存量工业用地，现状使用条件不符合规划，未达到经济社会环境综合评估要求，不符合投资项目准入条件的，应按本实施细则土地收储的方式解决。

　　按照法律法规的规定或划拨条款约定，属于收回土地使用权情形的，经区政府批准，可收回土地使用权。

　　存量工业用地开发主体进行变更的，须经出让人同意。《土地出让合同》约定转让条款的，应按《土地出让合同》约定纳入市规划国土资源局土地交易市场实施公开转让，或经出让人同意由园区平台优先收购。《土地出让合同》未约定转让条款的，可按司法拍卖、在建工程转让等方式实施公开转让。

　　属竞买人竞拍司法拍卖的房产及其土地使用权，其土地用途必须符合规划要求，项目必须符合金山区产业项目准入条件。

　　原已合法取得房屋登记的工业出让土地，各镇（工业区）根据实际情况牵头区相关部门提前介入司法拍卖流程，提前通过法院明确竞买人准入评估原则。拍卖流程结束后，按《上海市房地产登记条例》办理房地产转移登记手续，转移登记后涉及改扩建的，由区规划土地局与房地产权利人签订《土地出让合同》，合同纳入全生命周期管理相关约定。

　　对符合《城市房地产管理法》在建工程转让要求的项目，各镇（工业区）可搭建平台，引入符合园区产业导向的企业，并协助其完成与原土地权利人的在建工程转让。建设用地由区规划土地局与新的企业重新签订补充出让合同，合同纳入全生命周期管理相关约定。

　　对已合法取得房屋土地登记的产业项目类存量工业用地调整为标准厂房的，应位于规划工业区块内且符合控制性详细规划要求，经工作小组审核同意，按照市场评估价补缴土地出让价款后调整为标准厂房类工业用地，签订土地出让补充合同，实施土地全生命周期管理。建设用地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可以出租给符合园区准入条件的工业投资项目。

　　鼓励园区平台采用先租后售方式提供产业用房。园区平台建设的标准厂房、通用类研发物业，持有比例不得少于物业总量的50%；可转让部分，直接转让的比例不得超过物业总量的30%，鼓励采用先租后售方式，在承租企业或机构的税收、就业、研发投入等指标达到产业、科技部门或园区管理机构设定条件后，再转让物业。上述产业用房，应在明确土地利用绩效和退出机制等全生命周期管理要求的基础上，提供给研发机构和“四新”经济、战略性新兴产业、现代服务业等企业；企业和研发机构按照规定退出时，应由园区平台通过房地产转让方式，按照约定的价格标准优先回购，也可经园区平台同意转让给符合条件的企业或研发机构。上述内容纳入土地出让合同，实施土地全生命周期管理。

　　园区平台引入产业和科研项目不符合发展导向，产业用房租售对象、租售方式、临时使用不符合产业和科研等规定要求的，不再享受可转让50%物业的支持政策。

　　对未划入区域整体转型的零星存量工业用地，除依法按《土地出让合同》约定应当收回土地外的，同时符合以下条件的，按照年度计划，经区政府常务会议集体决策同意后，由原土地权利人采取存量补地价方式，按规划用途自行开发。

　　（4）拟转型发展项目，经区政府相关部门评估，具有明确的产业和功能，并满足投入、产出、节能、环保、本地就业等相关准入标准。

　　零星工业用地自行开发的，应向政府无偿提供不少于10%比例的建设用地用于公益性设施、公共绿地等建设。如无法提供公益性建设用地的，应将不少于15%的地上经营性物业产权无偿提供给区县政府相关部门，定向用于公共用途，以及区域内土地房屋征收、建设用地减量化等工作的经营性物业补偿。对转型为商业、办公用地的，开发单位须在出让年期内持有60%以上的物业产权。

　　企业应向所在地镇（工业区）提出书面申请，并提交相关审核资料，保证相关资料的真实、准确。相关镇（工业区）必须严格履行属地监管责任，应当对申请事项，结合《土地出让合同》和《投资协议》进行严格把关，经镇政府（工业区）集体讨论决策后，进行审核并通过鉴证，再按工业项目预审规定和流程将书面审核申请报行政服务中心。

　　行政服务中心收到申请后，通过政务平台分发征询单提请区经委、区发展改革委、区科委、区规划土地局、区环保局、区安全生产监管局、区水务局、区市场监管局等职能部门5个工作日内对项目进行预审。相关部门对于存在违法行为的，严格限制其改变行为，项目所在镇（工业区）督促项目方必须在违法行为整改完成后，才能通过预审，行政服务中心综合有关部门预审意见决定受理或不受理。

　　区工业项目投资预审评估小组联合会审，形成联合评审意见书，并抄告相关镇（工业区）。会审内容重点包括《土地出让合同》和环境、安全、规划、投入产出等方面的执行情况：

　　（3）无环保、安全生产、水务管理、违法用地、违法建筑等违法行为，没有遗留可能产生环境、安全风险隐患的原料、产品和废弃物。

　　（4）申请项目符合本区产业发展导向与布局规划、区域控制性详细规划，达到经济社会环境综合评估要求，符合工业投资项目准入条件的。

　　（5）《土地出让合同》对工业用地的转让、出租等行为另有约定的，按合同约定执行。

　　对于投资或相关部门提出的土地供应前置条件，纳入《土地出让合同》进行全生命周期管理，并按照“谁提出，谁负责，谁监管”原则，提出部门加强监管和考核，在规划土地核验、投产和达产以及定期评估阶段，对《土地出让合同》相关约定的履行情况进行监管，对于达不到约定要求的，提出部门应按职能分工依法依约进行处置。

　　各镇（工业区）确定需盘活利用的项目年度计划，年度计划应包括转型项目现状、控制性详细规划情况、存量工业用地盘活项目的资金平衡方案、实施策略方案等，盘活利用的可行性方案和目标。年度计划经工作小组研究后报区政府常务会议审定，审核同意后报市规划国土资源局、市经委、市发展改革委备案。

　　各镇（工业区）牵头负责盘活方案的落实，区行政服务中心牵头协调相关职能部门支持镇（工业区）及企业办理项目的行政审批手续，对计划内的盘活利用项目，逐项细化方案，由各镇（工业区）按照细化方案落实。

　　加强对产业类型的控制，对产业入园进行有效引导，争取形成规模化、集成化的产业集群。

　　加强对产业项目准入标准的控制，按《金山区产业项目准入评审管理办法》要求对准入涉及的产业导向、产业布局、规划选址、环境保护、投资强度、土地产出率、亩产税收等指标进行控制。

　　开展全生命周期管理，分阶段实施土地绩效评估，分别在达产阶段（达产评估）、达产后每3-5年（过程评估）、出让年期到期前（到期评估）等阶段进行评估。具体评估科目及标准由区经委会同各镇（工业区）依据有关法律、法规和土地出让合同要求组织实施。

　　加强对违章建筑的管控，加大力度对企业现有的违法建筑进行整治拆除，同时对后续引入企业坚决杜绝新违法建筑的产生。

　　存量工业用地按本实施细则盘活的，应纳入土地全生命周期管理，明确存量工业用地盘活项目的产业类型、功能业态、运营管理、节能环保、物业持有以及土地利用绩效评估和土地使用权退出机制等，纳入《土地出让合同》进行管理。

　　存量工业用地使用权人出资比例结构和项目公司股权结构改变的，在办理变更前，须按照土地全生命周期管理的《土地出让合同》约定事先征得出让人同意。

　　存量工业用地房地产登记，应严格遵照执行《关于办理上海市工业用地、研发总部类用地房地产登记的若干规定》（沪规土资籍规〔2015〕138号）和《上海市不动产登记技术规定》（沪规土资籍〔2016〕760号）。不动产登记机构应当将盘活存量的《土地出让合同》中约定的注记内容在房地产登记簿和房地产权证附记栏注记。房地产权利人申请转移登记时，附记栏注记中有转让房地产需经出让人同意内容的，应当提交出让人审核同意的书面意见。

　　针对产业转型发展、科研创新特点，鼓励产业项目类工业和研发用地，以及园区平台取得的标准厂房和通用类研发用地，根据规划合理布局、统筹配建科研创新服务设施，允许配建科研创新服务设施建筑面积占项目总建筑面积的比例一般不超过15%。

　　规范建筑规划设计方案审批，工业用地建筑形态应当与产业类型、业态相匹配，禁止在工业用地上建造住宅类建筑布局和形态。

　　本实施细则由金山区规划和土地管理局、金山区经济委员会、金山区发展和改革委员会、金山区环境保护局负责解释。

　　本实施细则自2017年12月1日起施行，有效期至2022年11月30日。

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