丰田车厂获千亩土地只是开头上海今年发力盘活成片大块低效产业用地

　　的研发生产公司正式落子上海，初期产能达10万辆。听到消息的本地人震惊，这么大项目，我们有地吗？

　　金山做到了。前几年，区里下功夫盘活低效用地，释放出不少零散用地指标，一番腾挪转移，不到半年迅速“拼出”1692亩产业地块，相当于160个足球场。

　　这样的规模体量，在上海实属少见，但从城市产业布局来看，又十分必要。

　　以丰田车厂为例，企业入驻之后，不仅能完善城市的新能源汽车产业链，而且可带动146亿元投资、1000个就业岗位落地。再如占地近1600亩的特斯拉超级工厂和储能超级工厂，早已成为上海产业版图上的重要支点。

　　上海市规划资源局有关负责人介绍，从未来招商引资的趋势看，将会有更多大型项目对成片大块土地形成需求。今年，上海计划盘活低效产业用地30平方公里，发力盘活成片低效产业用地。围绕大虹桥、大东方、大吴淞、大吴泾“四大战略区”和轨交中环线周边地区，吸引一批投资规模大、技术含量高、带动作用强的优质项目。

　　先进制造项目落地，不像放一块积木这么简单。雷克萨斯、这些大型项目，一般需要成片连块的集中用地，还有如集成电路企业甚至对土地的空间形态、区位、配套有特殊需求。招商引资竞争激烈，时间往往是决定成败的关键因素，如果无法快速匹配到适配的土地资源，很可能就会与优质项目失之交臂。

　　今年，低效产业用地盘活聚焦“裁出”更多“大衣料子”，尤其是100亩以上的产业用地，这些都是城市的稀缺资源。位于“四大战略区”的吴淞创新城、东方枢纽，还有杨浦滨江中北段，浦东金桥、嘉定安亭、松江新浜、金山碳谷绿湾等，今年正探索整体收储，盘出大块、连片且具备高强度开发潜力的产业地块。

　　具体怎么盘活？上海市规划资源局产业用地处有关负责人介绍，产业用地是按照“两评估、一清单、一盘活”进行分类盘活，也就是对产业用地进行综合绩效评估、综合价值评估，形成用地ABCD分类清单，有针对性地采取路径进行盘活。

　　以占地约1116.3亩的杨浦滨江中北段大电气片区整体收储更新为例，依托黄浦江滨江中北段一江两岸整体规划研究，通过“三师联创”创新机制，由中外设计团队开展功能产业策划、战略研究、总体绩效评估等多项研究，确定“创新生态实验场、未来产业孕育地、复合功能先导区”的规划定位。其中上海电气自主更新转型片区条件相对成熟，这里将作为滨江中北段关键转型区域，考虑引入中央研究院、高端研发中心、智能化和绿色化平台，形成未来科创中心和数字产业总部。

　　与此同时，吴淞创新城地区今年将正式推动大吴淞启动区约12540亩的整体储备，借助空间再造、品质提升，推动传统制造业转向创新研发功能，辐射带动宝山区“北转型”战略发展。

　　工业土地的规模越大，在盘活中越要降低成本。上海经济正处于结构转型阶段，怎么把资源用在刀刃上，提高配置效率？上海提出，今年要继续优化政策供给端，在精准度上做文章。

　　因为缺乏科学明确的评估体系，上海产业用地现状利用情况底数不太清晰。为了突破瓶颈，上海面向所有产业用地建立起综合绩效评估标准，指标很多元，除了产值，还涉及到对土地使用人（企业）的创新能力、社会贡献、就业贡献和节能环保等，经过两轮系统评估后，产业用地利用的家底情况就变得清清楚楚了。

　　同时，针对收储收回成本高，还研究综合价值评估办法。2024年完成盘活的45平方公里低效产业用地，部分地块试点了这套综合价值评估标准。今年，上海将根据试点情况继续优化指标，并于今年9月底前，出台产业用地综合价值评估的实施细则，为各区和相关企业提供更具实操性的“说明书”。

　　上海不少地块的盘活都来自自上而下的推动。今年，上海将重点提高企业在盘活低效产业用地过程中的积极性，充分激发市场主体的活力。

　　一方面，向企业提供更多盘活土地的“解决方案”。上海正在梳理过去一年里实践和试点的新方向、新经验，研究形成政策“工具箱”2.0版。

　　另一方面，降低企业的发展成本。如果工业仓储项目因发展需要增加地下空间或者容积率，不需要缴纳土地价款。上海还鼓励支持企业充分利用更新政策进行新建、改建、扩建。如果企业项目有利于创新文化氛围、融合功能、共享空间、知识密集型服务业，还可享受容积率奖励和土地出让金优惠等政策。

　　企业想扩大投产，不知道在哪里选地怎么办？记者了解到，上海规划资源部门今年要重点服务好工业企业，其中包括产业部门统计的1000家年均产值5亿元以上企业、1万家规上工业企业，试点引入量子城市建设的“找地选楼”大模型应用，一对一提供智能解决方案，满足企业的个性化用地需求。据悉，工作人员未来还可通过大模型，精准识别到企业的发展状态，提前介入，为企业主动提供存量转型、新增用地的要素保障方案。

　　如果在沪企业想要利用自己的土地增资扩产，项目落地速度有望加快。上海规划资源部门已经建立相应的产业项目快速落地响应机制，嘉定中科院上海光机所扩大用地、宝山海隆生命健康谷存量提容项目、奉贤龙润建筑设备改建厂区等项目都有受益。

　　如果低效工业地块分布散、规模小，不具备成为“大衣料子”的初始条件，上海也有办法。在试点基础上，今年继续按照“主城区、五个新城、多片区”的产业空间布局推动地块盘活。

　　主城区，特别是中心城区的存量工业地块不多，重点是发展都市工业，服务“五个中心”建设。

　　上海产业转型发展研究院首席研究员夏雨说，这些年，好的科技企业都是往大城市跑，因为科创企业的主体是白领和金领，更追求生活品质。

　　中心城区空间资源少，但配套很丰富，能够匹配高端人才的工作生活需求，因此可以探索小尺度更新，在科技型产业社区和毗邻大学、大型科研院所，以及科技型企业、创新型中小企业密集区域等地区，进行创新型街区建设和创新型生态营造。

　　前几年，长宁借助城市更新打造的“上海硅巷”已经成为科创高地，培育出黑湖科技、西井科技等一批行业标杆企业。虹口北科创集团为有效盘活北中环区域低效地块，以整租方式推进创新载体建设的试点，推动科创能级提升和城市空间转型。

　　五个新城是先进制造业重要增长极和实体经济的重要承载地，突出产业集聚的规模效应和集群特征。今年，上海将围绕重点产业布局图10条重点产业链和区级主导产业特色赛道，全力推动新城高质量发展跑出加速度。

　　此前，五个新城已有不少成功试点。嘉定新城作为“国际汽车智慧城”，在更新中推动汽车产业转型升级。延锋是一家老牌汽车饰件公司，受制于土地面积、环保条件，无法进一步拓展业务，在安亭镇帮助下，生产基地搬迁至效益趋于低下、亟待转型的原上汽大众汽车一厂，带动15亿元投资落地。

　　多片区是指在外围新市镇发展的工业区块，支撑新市镇特色功能发展。重点是优化布局、强化集约、提升能级、孵化盘活，处理好新旧动能转换的节奏，布局转换衔接。比如，嘉定徐行工业区正在结合中科院钍基熔盐堆总装项目，聚焦未来产业（新型能源）领域，打造“高能级产业小镇新标杆”。郊区有不少镇级园区管理粗放、能级偏低，松江佘山一园区建成多年还是以低产值的代加工为主。上海多部门将重点聚焦园区的提质增效，推动发展转型和产业升级。

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