蕞近难得有一天空闲，去金山逛了一圈新盘，大部分在售新盘都写过了，来一篇位于金山大道北侧的安商房（雅居乐金山雅郡），项目从拿地至今一直未上市，今天来聊聊看。

　　雅居乐金山雅郡：备案名（雅居乐雅榕苑），地处：金山大道北侧奋安创意园北侧。

　　楼盘规划：社区占地30亩，规划6栋小高层，配比90％安商房，购房者需要注意。

　　2020年4月15日，雅居乐以4.27亿元竞得宗地2020-18号地块（麦浦综合开发地块二），平均楼面地价10163元／㎡，溢价率36％，土地面积：30.01亩，容积率：2.1，建筑限高36米，安置型商品房建设比例：90％，安置型商品房销售均价15430元／平方米。

　　分析：去年上半年土拍拿下的金山大道北侧安商房，配建比例高达90％，加上地块不大，相当于开发商给政府做包工头。从地块分布来看，算是金山这两年唯一的混合安商项目，被雅乐居拿下。

　　对于项目而言，已经过去一年，目前依然没有对外销售，可以说非常低调，同时期拿地的金山洋房，仅仅过了4个月就已经领证开盘。两幅地块从地块面积、限高、容积率来看都非常接近，唯一差距是一个是纯商一个是安商。不过金山洋房的楼面价高达1.8W，虽然房源不多，不过开盘近10个月，网签仅82套，可以说去化也不理想。

　　对比而言，雅乐居1W的楼面价对比回购价1.5W，差价5k，基本保障了资金回笼，可以说在不少情况下，高配比安商对于房企而言相对轻松不少。

　　105平米：四房两厅两卫，三开间朝南，客餐厅南北通透，动静分离布局，双卫生间位于蕞内侧，走廊空间浪费过多。由于105平米做四房，可以说在市场也比较少见，导致的问题是北侧两房都很小，同时双卫空间也不大。不过对于有四房需求的购房者还是有一定吸引力。

　　由于目前项目未对外，仅仅看到这个户型产品，对比金山洋房113的四房户型，可以说从户型设计上，这个安商房并不比纯商项目来的差。

　　项目位于金山大道北侧，距离地铁5号线米，未来出行有一定帮助，目前周边以工业区为主，这也是该片区一直不受待见的主要原因。项目左侧仓六小，存在一定噪音影响，由于目前项目在建，虽然楼栋已经成型，不过周边道路和景观依然没有特别改善，项目工地门口依然存在不少老旧房屋和高压电线，生活气息依然较差，整体而言区位一般。

　　项目目前还未上市，对比周边项目看看，目前周边新盘主要有金山洋房、以及前三年的福晟宏府。

　　分析：对比两个项目而言，宏府当年靠80平米复式三房上市，在楼市火热期做到高去化，项目高层住宅也是以小地块为主，不过由于福晟房企自身问题，导致蕞后两期依然无法交房，同时项目地块年限也较短（仅到2065年）。

　　对比金山洋房而言，两个项目可以说非常类似，不过金山洋房胜在离地铁四号线较近，同时虽然洋房周边也存在不少棚户区，不过项目景观稍微会强于该盘。

　　如果按周边的项目做对比，可以说三个项目各有自身特色，如果以金山洋房2.8W备案价做参考，该盘少量商品房备案价预计也会在2.7W左右，不过由于是混合安商，基本等同于安置房，建议购入价2.2W以下。

　　项目位于金山大道北侧，优势在于近5号线、户型设计尚可，劣势在于周边景观较差、高配比安商。对于有意向金山的购房者而言，该盘总得来说吸引力可能不大，不过后续如果出现较大的优惠价，依然是一个考虑方向。

　　金山片区目前在售新盘，南侧的居住区，大量的高层住宅，北侧的工业区，多数以小高层做规划，可以说从产品定位来看，北侧虽然居住体验差，不过社区楼栋定位反而优于南侧，只可惜产品摆错了区位，导致目前去化情况一般。

　　当然对于北侧而言，虽然目前居住氛围很差，不过后续依然还是存在一定片区改造的预期，只不过这个周期有多久，需要购房者自身把握。大家觉得该盘和金山洋房价格多少比较合适？

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